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Direito Imobiliário

Calculadora de ITBI: quanto custa comprar um imóvel além do preço

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel e costuma ficar entre 2% e 3% do valor, conforme a lei de cada município; em Cascavel a alíquota praticada é de 2%. Além dele, a compra exige escritura pública no tabelionato de notas e registro na matrícula do imóvel, cujos emolumentos seguem tabela estadual por faixas de valor. Somando tudo, o custo de transferência costuma ficar entre 4% e 6% do preço. A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do negócio, e o Superior Tribunal de Justiça decidiu no Tema 1.113 que o valor declarado pelo comprador tem presunção de veracidade: o município não pode arbitrar previamente a base a partir de um valor de referência fixado por ele mesmo, e quem pagou sobre base maior pode pedir a restituição da diferença.

Revisado por Reneu Simões & Corrêa · OAB/PR 8.131 · última revisão em 06/09/2026 · fontes oficiais citadas

Faça o cálculo

Calcula o ITBI pela alíquota do seu município, soma o que o cartório orçou e avisa quando a Prefeitura está cobrando sobre valor maior que o da escritura.

O resultado aparece na hora, sem cadastro. Para o relatório completo, com memória de cálculo, pontos de atenção, PDF e envio no WhatsApp, pedimos seu nome e número.

Como o cálculo é feito

ITBI = base de cálculo × alíquota do municípiobase (compra e venda) = valor do negócio, que é o da escriturabase (integralização) = o que exceder o capital social subscrito (STF, Tema 796)custo de transferência = ITBI + escritura e registro orçados + outras despesas informadasdiferença em discussão = ITBI sobre o valor de referência menos o ITBI sobre a escritura
  • A alíquota é sempre a informada por você: a ferramenta é nacional e não mantém tabela de municípios, que envelheceria em silêncio.
  • Quando você informa um valor de referência maior que o da compra, o resultado mostra os dois cálculos lado a lado, porque é essa diferença que o Tema 1.113 do STJ discute.
  • Escritura e registro entram apenas pelo valor que você obteve no cartório; sem esse dado o total sai declarado como incompleto.
  • O ITBI é devido pelo comprador, salvo acordo diferente entre as partes, e o fato gerador se completa com o registro na matrícula.

Um exemplo resolvido

Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.

Valor da compra R$ 650.000,00
Alíquota do ITBI do município 2,00%
Valor de referência que a Prefeitura atribuiu R$ 780.000,00
Como o imóvel está sendo adquirido Compra com financiamento
Capital social a integralizar R$ 400.000,00
Escritura e registro, conforme o cartório R$ 0,00
Outras despesas já conhecidas R$ 0,00
Valor da compra R$ 650.000,00
Alíquota informada 2,00%
ITBI sobre o valor da escritura R$ 13.000,00
Valor de referência da Prefeitura R$ 780.000,00
ITBI que a Prefeitura está cobrando R$ 15.600,00
Diferença em discussão R$ 2.600,00
Custo de transferência estimado R$ 15.600,00
Valor total desembolsado R$ 665.600,00

Memória de cálculo

  1. Valor da compra: R$ 650.000,00. Alíquota informada: 2,00%.
  2. ITBI sobre a escritura = R$ 650.000,00 × 2,00% = R$ 13.000,00.
  3. A Prefeitura usa R$ 780.000,00 como base: R$ 780.000,00 × 2,00% = R$ 15.600,00, ou seja R$ 2.600,00 a mais.
  4. Custo de transferência considerado: R$ 15.600,00, apenas o ITBI. Escritura e registro entram quando você informar o orçamento do cartório.

O que a ferramenta assume

  • A alíquota informada é a vigente no município no momento do recolhimento, e não há redução aplicável ao caso que você não tenha informado.
  • O valor da compra informado é o que constará da escritura, sem sinal pago por fora nem permuta embutida.
  • A operação é uma transmissão onerosa entre vivos: doação e herança pagam ITCMD, que é estadual, e não ITBI.
  • O imóvel será registrado no mesmo município cuja alíquota você informou.

Quando o resultado muda

  • Alguns municípios cobram alíquota reduzida sobre a parcela financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação, e muitos permitem incluir o ITBI no financiamento.
  • Primeira aquisição de imóvel popular, programas habitacionais e transmissões para entidades imunes costumam ter isenção prevista na lei municipal.
  • Na integralização de capital, a empresa cuja atividade preponderante seja compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis perde a imunidade, e a Prefeitura afere isso nos anos seguintes.
  • Arrematação em leilão judicial tem base própria, em geral o valor da arrematação, e prazo próprio para o recolhimento.
  • Imóvel rural, imóvel em inventário e imóvel com usufruto têm particularidades de base e de documentação que a ferramenta não pergunta.
  • Cessão de direitos de compromisso de compra e venda pode gerar ITBI antes da escritura definitiva, conforme a lei do município.

Perguntas frequentes

Quanto custa o ITBI em 2026?
Depende do município, porque o imposto é municipal. A maioria das cidades brasileiras cobra entre 2% e 3% do valor do imóvel, e em Cascavel a alíquota praticada é de 2%. Como a alíquota muda por lei local, esta calculadora pede que você informe a do seu município, que está na guia do ITBI ou no site da Prefeitura, em vez de manter uma tabela que envelheceria sem aviso.
Quanto se gasta além do valor do imóvel para comprar?
Somando ITBI, escritura pública e registro na matrícula, o custo de transferência costuma ficar entre 4% e 6% do preço, variando conforme o município e a tabela de emolumentos do estado. Em compra financiada entram ainda a avaliação do banco e as taxas do contrato. Esta ferramenta calcula o ITBI com precisão e soma o orçamento do cartório que você informar.
A Prefeitura pode cobrar ITBI sobre um valor maior do que eu paguei pelo imóvel?
Não de forma automática. O Superior Tribunal de Justiça decidiu no Tema 1.113, em recurso repetitivo, que o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo a partir de um valor de referência que ele mesmo fixou. Para afastar o valor da escritura, o fisco precisa instaurar processo administrativo próprio, com contraditório, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Na prática, muitos municípios continuam emitindo a guia pela pauta de valores, e é aí que cabe discussão.
Já paguei o ITBI a mais. Dá para pedir de volta?
Sim, se o imposto foi recolhido sobre base maior que a devida. O pedido de restituição do indébito tem prazo de cinco anos contados do pagamento, conforme o art. 168, I, do Código Tributário Nacional, e pode ser feito na via administrativa ou judicial. O que decide o caso é a documentação: escritura, guia, laudo de avaliação e a demonstração de que a base foi arbitrada sem processo regular.
O ITBI é pago antes ou depois da escritura?
Na prática o recolhimento é exigido antes, porque o tabelião só lavra a escritura com a guia paga e o registrador só registra com ela. Juridicamente, porém, a transmissão só se completa com o registro na matrícula (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil), e é desse ponto que nasce a discussão sobre a exigência antecipada. A Lei Complementar 227/2026 tratou do tema, e a autorização para os municípios anteciparem expressamente o fato gerador foi vetada.
Colocar o imóvel numa empresa paga ITBI?
A integralização de imóvel ao capital social é imune pelo art. 156, § 2º, I, da Constituição, mas o Supremo Tribunal Federal decidiu no Tema 796 que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital social subscrito: sobre esse excedente o município cobra ITBI. Além disso, a empresa cuja atividade preponderante seja compra, venda ou locação de imóveis perde a imunidade. A calculadora separa a parte imune da tributável quando você informa o capital.
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
A lei municipal costuma atribuir o imposto ao adquirente, e é o comprador quem paga na esmagadora maioria dos casos. As partes podem combinar diferente no contrato, e isso vale entre elas, mas não muda quem o município cobra. Vale colocar essa divisão por escrito no compromisso de compra e venda, junto com escritura e registro.
Por que a calculadora não estima a escritura e o registro?
Porque os emolumentos seguem tabela estadual por faixas de valor, no Paraná a Lei 21.869/2023, e esses valores não foram conferidos em fonte oficial para publicação aqui. Preferimos pedir o orçamento que o cartório informa por telefone a exibir um número aproximado, pela mesma razão que a calculadora de inventário não publica custas. Número inventado num site de escritório é pior que número ausente.
Por que esta calculadora não mostra os honorários?
Porque o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB proíbe o advogado de divulgar tabela de honorários ou de usar preço como chamariz. Os valores são informados no atendimento, sobre o caso concreto.

Outras ferramentas

Imposto na Venda do Imóvel Calcula o ganho de capital com os fatores de redução da Lei do Bem, a redução por antiguidade e as duas isenções, e diz até quando o imposto precisa ser pago. Abrir Simulador de Usucapião Percorre as seis modalidades de usucapião, diz qual pode se aplicar ao seu caso, quanto tempo falta e o que impede de plano. Abrir Atraso de Obra Calcula a indenização de 1% ao mês, os juros de obra restituíveis e a correção pelo IPCA que o STJ manda aplicar depois do prazo. Abrir

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Quem calculou isso costuma precisar do que vem abaixo.

Dossiê completo · Direito Imobiliário Atraso de Obra e Distrato Quem deu causa ao fim do contrato decide quanto volta. E existe um teto para o que pode ser retido, mesmo quando o contrato diz outra coisa. Ler o dossiê

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Dúvidas frequentes

Comprei um imóvel e apareceu dívida do antigo dono. Quem paga? Contrato de gaveta tem validade? Quanto tempo de posse é preciso para usucapião? O inquilino não paga. Em quanto tempo consigo o imóvel de volta? Posso desistir da compra de um imóvel na planta? Ver a Central de Dúvidas

Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.