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Tributário

Aluguel na Pessoa Física ou na Holding? Calculadora do imposto sobre aluguéis

Na pessoa física o aluguel entra na tabela progressiva mensal, que em 2026 zera o imposto até R$ 5.000 de rendimento e chega a 27,5% na última faixa, descontados IPTU, condomínio e comissão pagos pelo locador. Na holding no lucro presumido a carga sobre a receita de aluguel fica em torno de 11,33%, somando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre a base presumida de 32%, e sobe para cerca de 14,5% na parcela em que incide o adicional de IRPJ; desde 2026, a distribuição de lucros acima de R$ 50 mil por mês a um mesmo sócio sofre ainda 10% na fonte. Para rendas mensais pequenas a pessoa física costuma pagar menos ou nada; a partir de algumas dezenas de milhares de reais por mês a holding tende a vencer, e o ganho sucessório é o que costuma decidir.

Revisado por Reneu Simões & Corrêa · OAB/PR 8.131 · última revisão em 06/09/2026 · fontes oficiais citadas

Faça o cálculo

Compara o imposto sobre os aluguéis na pessoa física, com a tabela de 2026, e na holding no lucro presumido, e mostra a diferença por ano e em 5, 10 ou 20 anos.

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Como o cálculo é feito

pessoa física (mês) = IRPF(aluguel líquido + outras rendas) menos IRPF(outras rendas), pela tabela progressiva de 2026IRPF(x) = tabela sobre (x menos 607,20), menos o redutor da Lei 15.270/2025 (zera até 5.000; 978,62 menos 0,133145 × x até 7.350)holding (mês) = 32% × aluguel × (15% + 9%) + adicional de 10% sobre a base que exceder R$ 60 mil por trimestre + aluguel × (0,65% + 3%)dividendos = 10% sobre o lucro distribuído no mês, quando ele passa de R$ 50 mil a um mesmo sóciodiferença por ano = 12 × (pessoa física menos holding menos manutenção)
  • A pessoa física usa o desconto simplificado mensal de R$ 607,20 no lugar das deduções legais, e o redutor da Lei 15.270/2025 sobre o rendimento tributável total.
  • O imposto atribuído ao aluguel é a diferença entre o imposto com e sem ele: é o que o aluguel efetivamente custa a mais na tabela.
  • A holding está no lucro presumido, com todo o lucro distribuído a um único sócio no mesmo mês; sócios em número maior diluem a retenção de 10%.
  • Os valores são nominais, sem reajuste de aluguel e sem correção, no horizonte escolhido.

Um exemplo resolvido

Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.

Renda mensal bruta de aluguéis R$ 25.000,00
Quantos imóveis alugados 4
Custos mensais pagos por você R$ 1.500,00
Outras rendas tributáveis mensais R$ 0,00
Custo mensal de contador e manutenção da holding R$ 800,00
Valor de mercado dos imóveis R$ 4.000.000,00
Horizonte da comparação 10 anos
Renda anual de aluguéis R$ 300.000,00
Pessoa física: imposto mensal R$ 5.386,79
Pessoa física: alíquota efetiva 22,92%
Pessoa física: imposto por ano R$ 64.641,48
Holding: IRPJ, CSLL, PIS e COFINS por mês R$ 2.832,50
Holding: carga efetiva sobre a receita 11,33%
Holding: retenção de 10% sobre dividendos R$ 0,00
Holding: contador e manutenção por mês R$ 800,00
Holding: custo por ano R$ 43.590,00
Diferença em 10 anos R$ 210.514,80
ITCMD no Paraná hoje (4%) R$ 160.000,00
ITCMD se o Paraná adotar o teto de 8% R$ 320.000,00

Memória de cálculo

  1. Pessoa física: aluguel de R$ 25.000,00 menos custos de R$ 1.500,00 = R$ 23.500,00 tributáveis por mês.
  2. Tabela progressiva mensal de 2026 com desconto simplificado de R$ 607,20 e redutor da Lei 15.270/2025: imposto total R$ 5.386,79, do qual R$ 5.386,79 é atribuível ao aluguel.
  3. Holding: base presumida de 32% sobre R$ 25.000,00 = R$ 8.000,00. IRPJ 15% = R$ 1.200,00; adicional de 10% sobre o que excede R$ 60 mil por trimestre = R$ 0,00; CSLL 9% = R$ 720,00; PIS 0,65% = R$ 162,50; COFINS 3% = R$ 750,00. Total R$ 2.832,50 por mês (11,3% da receita).
  4. Lucro distribuível estimado: R$ 19.867,50 por mês. Dentro do limite mensal, sem retenção.
  5. Por ano: pessoa física R$ 64.641,48; holding R$ 43.590,00 (com manutenção). Diferença R$ 21.051,48 por ano, R$ 210.514,80 em 10 anos.

O que a ferramenta assume

  • Os imóveis são próprios e alugados a terceiros; sublocação e imóvel rural têm tratamento diferente.
  • A holding é uma sociedade limitada no lucro presumido, com receita anual dentro do limite de R$ 78 milhões do regime.
  • Não há outras deduções na pessoa física além do desconto simplificado; dependentes e pensão mudam a conta.
  • O lucro da holding é integralmente distribuído no mês a um único sócio, que é o pior cenário para a retenção de 10%.

Quando o resultado muda

  • Aluguel recebido por meio de imobiliária que retém a comissão: só a comissão paga pelo locador é dedutível, e o carnê-leão continua obrigatório.
  • Locação para pessoa jurídica: o inquilino retém o imposto na fonte pela mesma tabela, e a pessoa física ajusta na declaração anual.
  • Se a holding tiver outras receitas (venda de imóveis, serviços), a presunção e o regime podem mudar e a comparação deixa de valer.
  • Imóveis com ganho de capital acumulado: integralizá-los pelo valor da declaração evita o imposto na entrada, mas transfere o ganho para as quotas.
  • Dividendos pagos a sócio residente no exterior seguem regra própria de 10% sem o limite mensal.

Perguntas frequentes

Quanto de imposto eu pago sobre aluguel na pessoa física em 2026?
O aluguel entra na tabela progressiva mensal, somado às demais rendas tributáveis. Em 2026 o redutor da Lei 15.270/2025 zera o imposto para quem tem até R$ 5.000 de rendimento tributável por mês e o reduz até R$ 7.350; acima disso a última faixa é de 27,5%, com parcela a deduzir. IPTU, condomínio e comissão pagos pelo locador são deduzidos antes do cálculo, e o recolhimento é mensal pelo carnê-leão.
Qual é o imposto de uma holding sobre aluguel?
No lucro presumido a base é 32% da receita de aluguel. Sobre ela incidem IRPJ de 15% e CSLL de 9%; sobre a receita cheia, PIS de 0,65% e COFINS de 3%. Isso dá cerca de 11,33% da receita, e sobe para perto de 14,5% na parcela em que incide o adicional de 10% de IRPJ (base presumida acima de R$ 60 mil no trimestre). Não há ISS sobre locação (Súmula Vinculante 31).
A partir de quanto de aluguel a holding compensa?
Depende das outras rendas e dos custos, e por isso a calculadora pede os dois. Como regra prática, com aluguel líquido abaixo de R$ 5 mil por mês a pessoa física não paga imposto em 2026 e a holding é só custo; entre R$ 5 mil e R$ 10 mil a diferença é pequena e o custo do contador costuma consumi-la; acima de R$ 15 mil a R$ 20 mil por mês a holding tende a vencer com folga, e o ganho sucessório se soma a isso.
Os dividendos da holding são tributados em 2026?
Sim, quando a distribuição a um mesmo sócio passa de R$ 50 mil no mês: nesse caso a Lei 15.270/2025 manda reter 10% na fonte sobre o valor distribuído. Abaixo disso não há retenção mensal. Além disso, quem tem renda anual acima de R$ 600 mil, somando dividendos e outras rendas, fica sujeito ao imposto mínimo anual de até 10%, apurado na declaração.
Preciso pagar ITBI para colocar os imóveis na holding?
A Constituição imuniza a integralização de imóveis ao capital de empresa, mas o STF decidiu no Tema 796 que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital integralizado. Se os imóveis entram por um valor maior que as quotas, o município cobra ITBI sobre a diferença. Além disso, empresa cuja atividade preponderante seja compra, venda ou locação de imóveis pode perder a imunidade. A forma de integralizar decide o imposto.
A holding acaba com o ITCMD e com o inventário?
Não acaba com o ITCMD: a transmissão das quotas também paga o imposto, e desde a Lei Complementar 227/2026 a base considera o patrimônio líquido ajustado a mercado mais o fundo de comércio. O que a holding permite é antecipar a sucessão, doando quotas em vida com reserva de usufruto e cláusulas de proteção, o que evita o inventário sobre os imóveis. No Paraná a alíquota ainda é de 4%, e a progressividade obrigatória, com teto de 8%, depende de lei estadual não editada.
O que muda para quem aluga imóveis com a reforma tributária?
A partir de 2027 a locação passa a ter IBS e CBS. A pessoa física só se torna contribuinte se alugar mais de três imóveis e tiver receita anual acima de R$ 240 mil (Lei Complementar 214/2025); abaixo disso continua só com o imposto de renda. A empresa locadora é contribuinte, com redução de 70% da alíquota na locação. A calculadora aponta esse ponto quando o seu caso se enquadra.
Por que esta calculadora não mostra os honorários?
Porque o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB proíbe o advogado de divulgar tabela de honorários ou de usar preço como chamariz. Os valores são informados no atendimento, sobre o caso concreto.

Outras ferramentas

Herança e Partilha Separa a meação pelo regime de bens, aplica a ordem de vocação do Código Civil, calcula o quinhão de cada herdeiro, a legítima do testamento e o ITCMD do Paraná. Abrir Custo de Inventário Calcula o ITCMD do Paraná, diz se o prazo do CPC já venceu, se cabe cartório e quanto a reforma pode encarecer. Abrir Reajuste de Aluguel Calcula o reajuste pelo índice do contrato, compara com o outro índice e avisa quando cabe revisional. Abrir

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Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.