Quando o corretor de imóveis responde pelo atraso de obra – o que o Tema 1173 do STJ altera

Antes de tudo, é crucial relembrar qual é o seu papel legal. O corretor de imóveis é, por definição, um intermediador. Sua função, descrita no Artigo 722 do Código Civil, é aproximar as partes (comprador e vendedor/construtora) para a realização de um negócio.

O seu contrato de corretagem se exaure, em regra, quando o negócio é fechado. O cumprimento da obrigação principal (a construção e entrega do imóvel) é de responsabilidade exclusiva da construtora ou incorporadora.

A Decisão do STJ: O Que Diz o Tema Repetitivo 1173?

A grande questão analisada pelo STJ foi: o corretor de imóveis ou a imobiliária respondem, de forma solidária com a construtora, pelo atraso na entrega da obra?

A resposta consolidada foi NÃO. O Tema 1173 estabeleceu que, via de regra, o corretor de imóveis não possui responsabilidade pelo inadimplemento contratual da construtora. A lógica é simples: o corretor não constrói o prédio, apenas o intermedia.

A tese fixada esclarece que a responsabilidade do corretor de imóveis se limita a eventual falha na prestação do seu próprio serviço de intermediação, e não se estende às obrigações da construtora.

Essa é uma vitória para o setor, pois delimita claramente as responsabilidades. Você pode ler mais sobre a decisão diretamente no portal do Superior Tribunal de Justiça.

Atenção: As 3 Exceções em que o Corretor Responde pelo Atraso

Apesar da regra geral ser favorável, a decisão do STJ também confirmou as exceções. Existem três situações específicas em que o corretor de imóveis pode ser solidariamente responsável pelo atraso da obra, junto com a construtora.

Isso acontece quando o corretor deixa de ser um mero intermediador e passa a atuar como um participante direto do empreendimento.

1. Participação na Incorporação Imobiliária

Se o corretor ou a imobiliária não apenas vendem, mas também participam ativamente da estruturação do empreendimento (como na prospecção de terreno, captação de investidores ou na gestão da incorporação), eles podem ser vistos como sócios de fato do negócio. Nesses casos, a responsabilidade é compartilhada.

2. Integração ao Mesmo Grupo Econômico

Quando a imobiliária e a construtora pertencem ao mesmo grupo econômico. Por exemplo, "Construtora X" e "X Imóveis". Para o consumidor, com base na Teoria da Aparência, ambas são a mesma empresa, e a responsabilidade por falhas (como o atraso) recai sobre ambas.

3. Confusão Patrimonial

Similar ao grupo econômico, ocorre quando há uma mistura tão grande entre a imobiliária e a construtora (mesmo endereço, mesmos sócios, uso da mesma marca, contas bancárias misturadas) que o consumidor não consegue distinguir quem é quem. A lei entende que, se agem como um, respondem como um.

Se sua imobiliária tem parcerias muito próximas com construtoras, é vital analisar se sua operação se enquadra em uma dessas exceções. Uma consulta jurídica preventiva pode evitar grandes prejuízos.

A Verdadeira Responsabilidade do Corretor: Falha no Dever de Informação

O Tema 1173 não significa que o corretor de imóveis está isento de toda responsabilidade. Ele apenas separa a responsabilidade do corretor da responsabilidade da construtora.

O corretor continua sendo totalmente responsável pela sua própria atuação. O Artigo 723 do Código Civil é claro: o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações relevantes sobre o negócio.

O Que Configura Falha na Atuação do Corretor?

Você será responsabilizado se falhar no seu dever profissional. Os principais riscos são:

• Negligência ou Imprudência: Deixar de verificar documentos básicos e essenciais do empreendimento (como o registro do Memorial de Incorporação).
• Omissão de Informações Relevantes: Não informar ao comprador sobre riscos evidentes que você conhecia ou deveria conhecer (ex: obra embargada, pendências graves da construtora, falta de licenças).
• Má-Fé Comprovada: Vender um imóvel sabendo que a construtora não tem condições financeiras de entregá-lo, apenas para garantir a comissão.
• Publicidade Enganosa: Fazer promessas verbais ou em anúncios que não constam no contrato (ex: prazos de entrega diferentes dos oficiais, qualidades que o imóvel não terá).

Importante: Nesses casos, você não responde pelo atraso da obra em si, mas responde pelo dano que a sua falha de informação causou ao cliente. A indenização será proporcional ao prejuízo gerado pela sua negligência.

Como Corretores e Imobiliárias Podem se Resguardar?

Com base no Tema 1173 e no Código Civil, a proteção da sua atividade se resume a documentação e transparência.

1. Due Diligence (Diligência Prévia): Antes de vender um lançamento, analise a construtora. Verifique a saúde financeira (se possível) e, obrigatoriamente, a regularidade da incorporação (Registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Imóveis).
2. Transparência Total com o Cliente: Todas as informações sobre o imóvel, prazos contratuais e riscos devem ser passadas de forma clara e, preferencialmente, por escrito (e-mail, propostas formais).
3. Não Faça Promessas Extras: Atenha-se estritamente ao que está no contrato e no material oficial da construtora. Não prometa prazos "mais curtos" para fechar a venda.
4. Registro de Atendimento: Mantenha um histórico da negociação. Tenha provas documentais de que você informou o comprador adequadamente sobre todas as condições do negócio.
5. Separação das Atividades: Evite misturar sua marca, finanças ou gestão com as da construtora. Deixe claro na sua comunicação que você é um intermediador daquela venda.

Uma atuação profissional documentada é sua maior defesa. Precisa revisar seus contratos de parceria? Fale com nossos advogados.

Perguntas Frequentes (FAQ) sobre o Tema 1173 e a Responsabilidade do Corretor

O que é o Tema Repetitivo 1173 do STJ?

É uma tese jurídica firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) que define os limites da responsabilidade civil dos corretores de imóveis, especificamente em casos de atraso na entrega de obras pela construtora. A regra geral é que o corretor não responde por esse atraso.

Se o corretor trabalha em um stand de vendas dentro da obra, ele responde pelo atraso?

Apenas estar no stand não o torna responsável. A responsabilidade só ocorre se ele se enquadrar nas exceções: fizer parte do mesmo grupo econômico da construtora, participar da incorporação ou houver confusão patrimonial que induza o consumidor a erro, fazendo-o pensar que são a mesma empresa.

O corretor pode ser processado por "venda casada" de corretagem e imóvel?

Esse é um tema diferente (Tema 938 do STJ), mas relacionado. O STJ já decidiu ser válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em imóveis na planta, desde que haja clara e prévia informação sobre o valor total da aquisição, com destaque para o valor da comissão.

E se eu não informei ao comprador que a construtora estava com problemas financeiros que eu conhecia?

Aqui reside a responsabilidade própria do corretor. Se você tinha (ou deveria ter) essa informação e a omitiu, violando o dever de informação (Art. 723 do Código Civil), você pode ser responsabilizado por negligência e ter que indenizar o comprador pelos prejuízos que sua omissão causou.

O Tema 1173 se aplica a imóveis usados?

O Tema 1173 foca especificamente no atraso de obra pela construtora, o que é típico de imóveis na planta (lançamentos). Contudo, a lógica da responsabilidade do corretor (falha no dever de informação) aplica-se a qualquer transação, incluindo imóveis usados (ex: omitir vícios ocultos que conhecia).

Preciso de um advogado para analisar meus contratos de parceria com construtoras?

Sim, é altamente recomendável. Uma assessoria jurídica preventiva pode analisar seus contratos e sua operação para garantir que você não esteja inadvertidamente se enquadrando nas exceções de responsabilidade solidária. Evitar o problema é sempre mais estratégico do que defendê-lo. Fale conosco para uma análise de risco.

Conclusão: Segurança Jurídica para o Mercado Imobiliário

A decisão do STJ no Tema 1173 é um marco importante para o mercado imobiliário, trazendo mais segurança jurídica para a atuação do corretor de imóveis. Ela delimita claramente que o papel do corretor é a intermediação, e sua responsabilidade não se confunde com a da construtora.

Contudo, a decisão também reforça a importância vital da transparência, da diligência e do cumprimento estrito do dever de informação. O corretor é, e sempre será, responsável pela excelência e veracidade do seu próprio serviço.

Estar bem informado e juridicamente assessorado é o que diferencia o profissional que apenas corre riscos daquele que prospera com segurança e credibilidade no mercado.