O momento do reajuste do aluguel comercial é sempre delicado para lojistas, empresários e prestadores de serviço. Quando o locador aplica um percentual muito acima da inflação ou do IGPM, a dúvida surge imediatamente: isso é legal? Posso me recusar a pagar?
A resposta depende de diversos fatores, desde o que está previsto no contrato até o contexto econômico do momento. Conhecer seus direitos pode evitar que você pague mais do que deve ou, pior, perca o ponto comercial. Fale com nossos advogados para analisar seu contrato.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre reajuste
A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) permite que as partes escolham livremente o índice de reajuste no contrato de locação. Os mais utilizados são o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
O reajuste anual com base no índice contratado é perfeitamente legal e não configura abuso por si só. Porém, existem situações em que o reajuste pode ser questionado judicialmente:
Quando o índice dispara de forma atípica: em 2021, por exemplo, o IGPM chegou a acumular mais de 30% em 12 meses, muito acima da inflação real sentida pelo consumidor. Nesses casos, a Justiça tem aceito pedidos de revisão.
Quando não há cláusula de reajuste no contrato: sem previsão contratual expressa, o locador não pode aplicar reajuste unilateralmente.
Quando o reajuste é aplicado antes do prazo: o reajuste só pode ocorrer após completar 12 meses de contrato ou do último reajuste.
Reajuste versus revisional: entenda a diferença
Muitas pessoas confundem reajuste com ação revisional, mas são institutos diferentes:
Reajuste: é a atualização automática do valor do aluguel com base no índice previsto no contrato. Acontece anualmente e não depende de ação judicial.
Ação revisional: é um processo judicial previsto no artigo 19 da Lei do Inquilinato que permite a qualquer das partes (locador ou locatário) pedir a revisão do valor do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado. Só pode ser proposta após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor.
Se o aluguel está muito acima do mercado por conta de reajustes acumulados, a ação revisional pode ser o caminho mais adequado para reequilibrar o contrato. Consulte nossa equipe para avaliar se cabe revisional no seu caso.
Como negociar o reajuste com o locador
Antes de recorrer à Justiça, a negociação direta costuma ser o caminho mais rápido e econômico:
Pesquise o mercado: levante valores de imóveis similares na mesma região para ter argumentos concretos sobre o preço praticado.
Proponha um índice alternativo: se o IGPM disparou, sugira a troca pelo IPCA ou por um percentual fixo razoável.
Formalize por escrito: qualquer acordo sobre reajuste deve ser documentado em aditivo contratual para ter validade jurídica.
Não deixe de pagar: mesmo discordando do reajuste, deposite pelo menos o valor que considera correto. Deixar de pagar pode fundamentar ação de despejo. Precisa de apoio na negociação? Nossa equipe pode intermediar.
FAQ - Perguntas Frequentes
O locador pode aplicar reajuste acima do IGPM?
Se o contrato prevê o IGPM como índice de reajuste, o locador tem direito de aplicar o percentual acumulado, mesmo que seja alto. Porém, em situações excepcionais de disparidade entre o IGPM e a inflação real, a Justiça tem aceitado pedidos de revisão com base no princípio da onerosidade excessiva.
Posso trocar o índice de reajuste do meu contrato?
Sim, desde que ambas as partes concordem. A troca do índice deve ser formalizada por aditivo contratual. Se o locador se recusar a negociar, o locatário pode buscar a via judicial para revisão.
O que acontece se eu não concordar com o reajuste e parar de pagar?
Deixar de pagar o aluguel pode resultar em ação de despejo por falta de pagamento. O recomendável é continuar pagando o valor que considera justo e buscar a resolução por meio de negociação ou ação judicial.
Conclusão
O reajuste do aluguel comercial acima do IGPM não é automaticamente abusivo, mas existem situações em que pode ser questionado e revisto. O importante é conhecer seus direitos, documentar tudo e buscar orientação jurídica antes de tomar qualquer decisão que possa colocar em risco o seu ponto comercial.
Se você está enfrentando um reajuste desproporcional ou precisa rever as condições do seu contrato de locação, entre em contato com nossa equipe. Somos especializados em direito empresarial e podemos encontrar a melhor solução para proteger seu negócio.
